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Grund ohne Boden durch Erbpacht

Veröffentlicht am 25. März 2017

Das eigene Haus auf einem fremden Grundstück? Das Prinzip nennt sich Erbpacht.
Was steckt hinter dem Begriff Erbpacht? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich daraus und was muss man beim Erwerb bbachten?
Die Erbpacht oder auch Erbbaurecht erlaubt den Bau eines Eigenheims auf fremden Grund und Boden.
Das Grundstück wird nicht gekauft, sondern gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses (~ 3-5 % des Grundstückswertes pro Jahr) gepachtet. Dieses Erbbaurecht wird im Grundbuch festgehalten.
Die Eigentümer der Grundstücke und damit die Verpächter sind in den meisten Fällen Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, seltener auch Privatleute.
Die Pachtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren; in den meisten Fällen sind diese aber verlängerbar. Nach Ablauf des Pachtverhältnisses wird dann üblicherlicherweise der Bodenwert angepasst, da sich dieser im Laufe der Jahre erhöht.
Ratsam ist es daher, keine Verträge einzugehen, die voraussichtlich früher enden als die eigene Lebenszeit. Zum einen besteht grundsätzlich kein Recht auf Verlängerung, es sei denn dies ist so im Vertrag verankert.
Darüber hinaus wird der Bodenwert im Laufe der Zeit einen Wertzuwachs erfahren haben und damit einhergehend der Erbbauzins steigen.
Vorteilhaft ist das System vor allem für Immobilieninteressierte mit geringem Eigenkapital. Besonders in Ballungsgebieten, wo Wohneigentum knapp und teuer ist.
Die Bauherren müssen dann nur noch für ihr Haus, nicht jedoch für den Grund einen Kredit aufnehmen. Rechtlich gesehen sind die Pächter mit Eigentümern gleichgestellt. Die Immobilie darf nicht nur bewohnt, sondern auch vermietet, vererbt und sogar verkauft werden. Letzteres jedoch nur nach Absprache mit dem Besitzer.
Nachteil dabei sind die Nebenkosten, die vollständig zu zahlen sind. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer- all diese Kosten müssen für das Grundstück bezahlt werden, obwohl man nie Eigentum erwirbt.
So steigt die finanzielle Last für den Pächter über die Jahre an. Als Indikator für den Zins dient meistens der Verbraucherpreisindex. Gesetzlich darf der Besitzer frühestens alle drei Jahre erhöhen.
Während der Laufzeit des Vertrages hat der Eigentümer keinen Anspruch darauf, das Grundstück zurückzuverlangen, vorausgesetzt der Pächter kommt seinen Vertragsverpflichtungen nach.  Vertragsverletzungen können sein, dass die Pacht über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt wurde, eine Insolvenz eingetreten ist oder das Grundstück verwahrlost. Die Option der Eigenbedarfskündigung wird meist von vornerein vertraglich ausgeschlossen.
Endet der Erbpachtvertrag, geht das Grundstück mit dem sich darauf befindenden Haus automatisch an den Eigentümer zurück.
Für dieses zahlt der Grundstücksbesitzer eine Entschädigung in vertraglich festgelegter Höhe.
Im Normalfall sind dies zwei Drittel des Verkehrswertes minus Alterswertminderung. Der Pächter macht hier also ein Verlustgeschäft, während der Verpächter jährlich steigende Pacht kassiert und am Ende der Laufzeit ein wertvolleres Grundstück besitzt.
Über die Vertragslaufzeit gerechnet, zahlt der Pächter meist ein Vielfaches des Grundstückspreises, ohne, dass er je Eigentum am Boden erwirbt.